INVESTISSEMENT IMMOBILIER
Associant sécurité et rentabilité, les Sociétés civiles de placement dans l’immobilier constituent un excellent moyen d’entrer dans le monde de l’investissement immobilier tout en évitant les contraintes de gestion que cela implique généralement. Idéales pour les jeunes investisseurs ou les budgets limités, les SCPI profitent à tous types d’investisseurs, notamment s’ils souhaitent assurer un complément à leur retraite ou diversifier leurs placements.
Notre cabinet en gestion de patrimoine à Toulouse vous conseille pour la mise en place d’une SCPI ou pour tout investissement immobilier.
Une Société civile de placement dans l’immobilier, ou SCPI, communément appelée « pierre papier », permet à un particulier d’investir en acquérant de l’immobilier sous forme de parts. Les emplacements de qualité sont préférés, généralement à travers l’acquisition de biens immobiliers situés en région parisienne ou dans d’autres grandes agglomérations à l’économie dynamique.
La SCPI est donc constituée d’un regroupement d’épargnants acquérant ensemble des biens immobiliers (logements, bureaux, commerces). Son fonctionnement est assuré par une société de gestion, qui s’occupe de l’ensemble des tâches liées à l’exploitation des bâtiments (location, entretien, etc.) et reverse des revenus réguliers aux porteurs de parts.
Il existe différents types de SCPI. Leur fonctionnement général reste cependant relativement similaire :
Si vous souhaitez souscrire des parts d’une SCPI, n’hésitez pas à contacter notre cabinet en gestion de patrimoine à Toulouse pour le meilleur choix de SCPI adapté à votre situation et vos objectifs.
Les SCPI de rendement se caractérisent par des capitaux investis dans des locaux professionnels (commerces, bureaux, entrepôts, santé, …) en France (Paris, Provinces, …) ou à l’étranger. Elles permettent un investissement avec un très bon rapport locatif, sans les contraintes de gestion liées à la mise sur le marché locatif classique d’un bien immobilier.
Elles incluent les :
Les SCPI fiscales permettent d’investir en cumulant les avantages d’une SCPI en termes d’épargne et de dispositifs défiscalisants comme les lois Pinel ou Malraux. Elles se concentrent pour cela sur l’acquisition d’immeubles appartenant à différentes catégories et zones géographiques éligibles et permet une défiscalisation immédiate.
Plutôt que capitaliser sur les loyers, les SCPI de plus-value génèrent des profits en effectuant des opérations d’achat-revente d’immeubles, généralement d’habitation.
Il est également possible, dans le cadre des SCPI en viager, d’opter pour un démembrement temporaire des parts de SCPI, fixé pour s’achever au décès de l’usufruitier. Dans ce cas spécifique, les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit sont déterminées en fonction de l’âge de l’usufruitier selon un barème prédéterminé.
L’imposition des parts dans une société civile de placement dans l’immobilier est proche de celle de l’immobilier détenu en direct. Il n’est cependant (sauf conditions) pas possible de faire du micro-foncier. La déclaration des revenus fonciers est quant à elle simplifiée puisque seuls les revenus et intérêts d’emprunts ne doivent être déclarés. L’imposition des revenus est enfin bien plus intéressante dans le cas de SCPI avec biens immobiliers situés à l’étranger.
Les revenus sont donc :
La part d’immobilier est de plus intégrée à la base taxable à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).
Il est également possible de souscrire à des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie afin de les traiter comme des unités de compte (UC) et donc de bénéficier de la fiscalité allégée de l’assurance vie. Dans ce cas, et tant qu’ils ne sont pas retirés, les loyers perçus ne sont pas imposés.
Intégrer des parts de SCPI à un contrat d’assurance vie offre en plus la sécurité d’une revente plus rapide, puisqu’elles sont légalement détenues par l’assureur et non par l’épargnant.
Il y a un délai de jouissance des parts qui varie selon la SCPI souscrite entre :
Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide. La SCPI ne garantit pas la revente des parts qui nécessite l’existence d’une contrepartie, comme l’immobilier en général.
Les revenus potentiels versés dépendent des conditions de location des immeubles et du marché de l’immobilier.
Les revenus potentiels ainsi que les valeurs des parts de la SCPI peuvent varier à la hausse ou à la baisse. Ils dépendent des conditions de location des immeubles (taux d’occupation, valeurs locatives). Les SCPI comportent un risque de perte en capital. Les variations du marché immobilier peuvent entraîner des variations importantes de la valeur des immeubles, tout comme l’évolution du marché locatif (risque de vacance locative ou d’impayés) ainsi que le niveau de prestation technique des immeubles. Les parts achetées en nue-propriété ne donnent droit à aucun revenu.
La valeur de retrait est obtenue par la différence entre le prix payé pour acquérir la part (prix de souscription ou d’exécution) et les frais d’entrée (frais de souscription ou de cession, droits d’enregistrement…). En général la différence entre le prix de retrait et le prix de souscription est aux alentours de 10%. Il faut attendre des revalorisations successives du prix de la part pour récupérer cette différence.
Notre cabinet conseil en gestion de patrimoine à Toulouse dispose de l’expérience et des agréments nécessaires à un investissement en SCPI et pratique une sélection rigoureuse des meilleures SCPI du marché (notamment basée sur l’analyse de votre patrimoine immobilier, taux d’occupation, de rendement, adéquation avec le marché, etc.).
Nous vous orientons dans le choix de votre SCPI et vous conseillons sur les produits d’investissement immobilier ou financier correspondant le mieux à vos objectifs personnels et à votre sensibilité au risque. Cela passe à la fois par une expertise du marché, l’analyse des indicateurs historiques (performance globale de la SCPI à long terme notamment) et, bien entendu, l’analyse de votre patrimoine personnel.
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