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La pierre reste, pour de nombreux français, une valeur refuge permettant de valoriser son patrimoine, notamment en prévision de la retraite ou pour protéger sa famille. Le manque de logements entraîne par ailleurs la multiplication des dispositifs de défiscalisation, faisant de l’investissement immobilier locatif un excellent moyen d’optimiser sa fiscalité. Comment investir dans l’immobilier ? Vaut-il mieux acheter du neuf, de l’ancien ou de l’ancien rénové ?
Comment optimiser ses placements ? Voici autant de questions à se poser avant de se lancer.
Notre cabinet en gestion de patrimoine basé à Toulouse, analyse votre situation patrimoniale et vous prodigue les conseils qui vous permettront de valoriser votre patrimoine immobilier.
De nombreux dispositifs vous permettent de tirer le meilleur d’un investissement immobilier, locatif ou non, neuf ou ancien.
La loi Pinel permet un investissement immobilier en défiscalisation dans le neuf. Pensée pour soulager la crise du logement, elle engage l’investisseur à louer le bien une fois achevé et ne s’applique que dans certaines zones géographiques. Selon la durée d’engagement de location, elle permet une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21%.
La loi Malraux permet un investissement immobilier en défiscalisation. Créée par le Gouvernement en 1962 dans l’objectif de protéger le patrimoine architectural et immobilier français, elle concerne les acquisitions de biens immobiliers dans l’ancien, avec obligation de restauration et de location nue des logements pendant au moins 9 ans. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt maximale de 120 000 €.
La location meublée offre un cadre légal différent de celui de la location vide, impliquant des abattements et déductions fiscales différents. Elle permet surtout de passer par une résidence gérée (EHPAD, résidence étudiante notamment) pour éviter la gestion tout en profitant de loyers garantis, indexés et nets d’impôts (location meublée classique).
Une Société civile de placement dans l’immobilier (SCPI), communément appelée pierre papier, permet d’acheter de l’immobilier sous forme de parts. Bénéficiant d’un bon rendement net, elles s’adressent à tous les investisseurs qui souhaitent obtenir des revenus réguliers sans se soucier de la gestion et de l’entretien d’un bien foncier, même avec un montant à investir limité.
Le déficit foncier est un mécanisme permettant aux contribuables largement imposés de déduire leur déficit de leur revenu global. Ils réduisent ainsi le montant de leur impôt et basculent potentiellement vers une tranche d’imposition inférieure, sans être limités par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € de déduction d’impôt par an.
La loi Monuments historiques est avant tout une loi de défiscalisation. Dédiée à la restauration des immeubles classés ou inscrits en tant que monuments historiques, elle concerne essentiellement les contribuables les plus lourdement imposés en leur permettant de profiter d’une réduction d’impôts du montant total des travaux.
De nombreux français ont pour premier objectif d’acheter leur résidence principale. Il existe cependant de nombreuses autres raisons d’investir dans l’immobilier.
La première étape consiste à vous poser la question de vos objectifs :
En immobilier de jouissance, vous pourrez surtout économiser vos propres loyers et profiter d’un logement que vous êtes libre d’occuper à votre guise. Si vous bénéficiez d’un loyer bon marché, il peut pourtant être opportun de rester locataire et d’acquérir un bien immobilier qui sera mis en location pour générer des revenus.
Comment optimiser ses placements ? Voici autant de questions à se poser avant de se lancer.
De nombreux objectifs peuvent être atteints en investissement dans l’immobilier locatif :
L’ensemble de ces avantages expliquent pourquoi la pierre reste un investissement plébiscité par les français.
L’immobilier locatif propose aussi et surtout un rendement largement supérieur aux autres classes d’actifs, et tout particulièrement aux placements monétaires, obligataires, et même à l’assurance vie en euros. En théorie plus risqué, il bénéficie finalement d’une volatilité moindre
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Investir dans un bien ancien ou dans le neuf ? Certains investisseurs vont se diriger vers l’ancien pour bénéficier d’un prix d’acquisition plus bas, quitte à subir des charges plus élevées. D’autres vont se diriger vers le neuf pour réaliser un investissement plus pérenne.
Chaque type d’investissement dispose de ses avantages et inconvénients, et les plus avantageux ne sont pas les mêmes pour tous les profils d’investisseurs.
Lorsque l’on parle d’investissement locatif, il n’est pas rare de penser en priorité à l’achat d’un appartement nu et dans l’ancien, pour bénéficier d’un prix d’achat et de loyers attractifs. Pourtant, un bien ancien entraîne bien souvent des travaux conséquents et sources de préoccupation pour l’investisseur, tant au niveau de la remise aux normes que de l’entretien. Les revenus fonciers tirés de la location de ce logement vont quant à eux générer très vite de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, et donc venir rogner le complément de revenus attendu.
Certes, le prix d’acquisition d’un logement neuf est un peu plus élevé que celui d’un logement ancien. Il est par contre plus facile à entretenir et à revendre. Il permet également de profiter de nombreux dispositifs d’économie d’impôt mis en place par le Gouvernement pour faire face à la crise du logement et permettant de diminuer le coût global d’acquisition (Loi Pinel).
L’objectif d’un investissement immobilier peut être la constitution d’un patrimoine immobilier de prestige, avec une dimension affective importante. Il existe plusieurs dispositifs fiscaux permettant d’investir dans des appartements à rénover de prestige, situés dans des centres villes historiques. Sur ces dispositifs, la gestion des travaux est assurée par le promoteur. L’investisseur acquiert un bien à rénover, livré clé en mains. Cela évite des préoccupations et une perte de temps en gestion des travaux pour l’acquéreur (notamment à travers le dispositif Malraux, le mécanisme du déficit foncier ou encore la loi sur les monuments historiques).
Il existe de nombreux dispositifs fiscaux permettant d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’un avantage fiscal.
Toutefois, le choix du dispositif fiscal et du support d’investissement n’est pas chose aisée pour tout un chacun. Il faut en effet tenir compte de nombreux critères, notamment concernant l’évolution de votre situation familiale : évolution des revenus et de la fiscalité, date prévisionnelle de départ en retraite, sortie des enfants du foyer fiscal, etc.
Il est donc fortement conseillé de faire appel à notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine à Toulouse afin de mettre en place une solution adaptée et d’éviter des déconvenues.
N’hésitez pas à contacter notre cabinet à Toulouse pour un premier rendez-vous gratuit afin de dresser un bilan de votre situation.
Le Cabinet A. YASSONOWSKI, un allié pour votre patrimoine à Toulouse.
