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Investissement immobilier

La loi Pinel à Toulouse

La loi Pinel a été mise en place par le Gouvernement français comme solution à la crise du logement. Elle propose pour cela une réduction intéressante de l’impôt pour les investisseurs acceptant d’acquérir un bien immobilier locatif neuf dans une zone en manque de logement. Elle constitue donc ce que l’on appelle un investissement en défiscalisation, pouvant pleinement contribuer à atteindre vos objectifs en termes d’investissement immobilier.

Notre cabinet en gestion de patrimoine à Toulouse vous conseille sur l’acquisition d’un bien immobilier éligible à la Loi Pinel ou pour tout investissement immobilier visant à défiscaliser ou augmenter la valeur de votre patrimoine.

photo maison neuve loi pinel investissement immobilier

Investir dans l’immobilier à Toulouse en payant moins d’impôts

La Loi Pinel permet, notamment à Toulouse, de :

Réduire ses impôts de 12, 18 ou 21% selon la durée d’engagement de location du bien.

Se constituer un patrimoine sans apport.

Percevoir des revenus complémentaires (loyers).

Louer à ses enfants ou parents.

Conserver son niveau de vie à la retraite.

Transmettre son patrimoine à sa famille.

Définition

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel désigne un dispositif fiscal permettant à celles et ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif de bénéficier d’une réduction d’impôt. L’objectif du Gouvernement est de pallier au manque de logement conséquent dont souffre la France, surtout dans certaines zones géographiques. Le dispositif est donc seulement applicable dans les zones éligibles, dites « zones Pinel ».

Initialement prévu pour prendre fin au 31 décembre 2017, le dispositif d’investissement locatif Pinel a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022. Il est d’ores et déjà reconduit pour 2023 et 2024, toutefois avec des taux de réduction d’impôts dégressifs, d’où la nécessité de mettre en place le plus tôt possible un investissement en Loi Pinel pour profiter des taux de réduction actuels.

La loi Pinel est très incitative pour les contribuables qui paient au moins 3 000 € d’impôts par an.

Loi Pinel en SCPI

Il est également possible de faire de la Loi Pinel en SCPI. Le fonctionnement est alors globalement le même, à ceci près qu’il devient alors obligatoire d’aller au bout de la durée de détention décidée par le gestionnaire.

Dispositif très connu et pourtant très complexe, nous vous conseillons de nous contacter pour tout investissement en Loi Pinel. Notre expertise de cabinet en gestion de patrimoine à Toulouse vous permettra de choisir le meilleur bien immobilier.

Investissement

Profiter de la Loi Pinel à Toulouse (zone B1)

Profiter de la réduction d’impôt de la loi Pinel à Toulouse implique, en plus des conditions générales du dispositif, de respecter les plafonds fixés pour la zone géographique B1. Ils concernent le prix des loyers, ainsi que les ressources du locataire.

Notre Cabinet de gestion de patrimoine à Toulouse connait parfaitement le marché immobilier de la zone B1 et plus particulièrement sur la région toulousaine qui offre un très bon rapport prix au m², des loyers attractifs et une ville beaucoup plus attractive que d’autres.

Respecter le plafond des loyers Pinel

Plafond des loyers Pinel 2021 mensuels (zone B1) : 10,51 €/m2

Comprendre le calcul des loyers Pinel

Nous parlons ici de loyer HC et non pas de loyer CC (celui affiché en agence immobilière).
Sous la loi Pinel à Toulouse :

Un studio entre 30 et 40 m² sera ainsi loué entre 438 et 564€ CC.

Un T2 entre 40 et 50 m² sera loué entre 564 et 648€ CC.

Un T3 entre 60 et 70 m² sera loué entre 731 et 815€ CC.

Ces prix sont donc conformes au loyer de marché.

Ce prix varie en fonction de la taille du logement. Il doit donc être pondéré par un coefficient :
Coefficient pondérateur = 0.7 + 19 / Surface du logement, sans dépasser 1,2.

Il est précisé que la surface habitable peut être augmentée de la moitié de la surface des annexes (cave, balcon, terrasse, hors parking) sous un plafond de 8 m2. La surface des annexes est cependant réglementée. Il peut s’agir d’une terrasse ou d’un balcon s’ils sont situés en étage ou en rez-de-chaussée, à condition qu’ils reposent sur du bâti (par exemple un parking sous-terrain).

Il existe ainsi de très nombreuses règles à respecter afin de bénéficier des avantages offerts par la Loi Pinel. Notre cabinet vous permet de bénéficier de l’expertise de professionnels de l’investissement immobilier, à même de vous orienter vers la solution qui vous permettra d’atteindre vos objectifs et de maximiser vos profits.

Plafond PINEL 2021 par m²

ZONE A BIS	ZONE A	ZONE B1
17,55 €	13,04 €	10,55 €

Nb m² PINEL	PLAFOND PINEL B1 HC	PROVISIONS POUR CHARGES	LOYER CC
30	378,36 €	60,00 €	438,36 €
40	493,97 €	70,00 €	563,97 €
50	567,54 €	80,00 €	647,54 €
60	641,11 €	90,00 €	731,11 €
70	714,68 €	100,00 €	814,68 €

Plafond de ressources des locataires en €	A Toulouse (zone B1)*
Personne seule	31 280 €
Couple	41 772 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge	50 233 €
2 personnes à charges	60 643 €
3 personnes à charge	71 340 €
4 personnes à charge	80 399 €
Majoration par personne supplémentaire	+ 8 969 €

*Ces plafonds s’appliquent pour les baux conclus en 2020 et sont en principe relevés chaque année, tout comme le plafond des loyers.

Le plafonnement des ressources du locataire a pour but de donner une dimension sociale à la loi Pinel. Pourtant, un revenu fiscal de référence de 31 352 € correspond à un revenu réel d’au moins 34 835 € (34835 € – abattement de 10% = 31 352 €) soit plus de 2 900 € par mois maximum.

Les logements en loi Pinel à Toulouse sont donc loin de s’adresser uniquement aux personnes qui prétendent aux Habitations à Loyers Modérés (HLM).

Tout devient plus facile avec un conseiller à vos côtés.

Imposition

Défiscaliser grâce à un investissement dans l’immobilier locatif neuf

Le but du dispositif Pinel étant de soulager les zones où l’offre locative est insuffisante, la défiscalisation n’est possible qu’en contrepartie de l’engagement de l’investisseur de louer le bien pour une durée minimale. Le montant total de la défiscalisation est ensuite calculé en fonction de la durée d’engagement, proportionnellement au montant total de l’opération acté chez le notaire (prix immobilier et frais inclus).

Votre réduction d’impôts débute l’année de la livraison et non l’année de l’acte.

Respecter les plafonds de ressources du locataire

Durée (investissements actés avant le 1er Janvier 2023)	6 ans	9 ans	12 ans
Taux de réduction d’impôts	12%	18%	21%
Réduction maximale	36 000 €	54 000 €	63 000 €
Réduction maximale/an	6 000 €	6 000 €	6 000 €/an sur 9 ans 3 000 €/an sur 3 ans

En cas d’accident de la vie (invalidité, licenciement, décès), vous pouvez rompre votre engagement de location et vous séparer du bien sans perte des avantages fiscaux déjà acquis.

Vous pouvez en plus bénéficier de déductions cumulables avec la loi Pinel, incluant la taxe foncière, d’éventuels frais de gestion, les intérêts d’emprunt et les assurances.

photo stylo feuille loi pinel investissement immobilier

Règlementation

Conditions à respecter

Les investissements immobiliers réalisés par des individus fiscalement domiciliés en France à partir de septembre 2014 sont soumis au dispositif de réduction d’impôt Pinel, sous certaines conditions. Elles sont à la fois liées à l’investissement immobilier, au locataire et à la location.

Investissement immobilier

Acquisition d’un logement neuf, à construire, en l’état de futur achèvement, un local transformé en logement ou un logement ancien dont le chantier de rénovation représente au moins 25% du coût total de l’investissement.

Logement situé dans un immeuble collectif (depuis le 1er janvier 2021).

Délai d’achèvement réglementé (selon le type de logement).

Investissement situé dans une zone Pinel (zones géographiques où la demande en logements est la plus forte).

Respect d’un certain niveau de performance énergétique (en fonction du logement).

Locataire

Possibilité de louer à un proche (ascendant ou descendant) s’il n’appartient pas au foyer fiscal. Cependant, notre cabinet étudiera avec vous ce point qui peut être plus ou moins avantageux selon si votre enfant est encore dans votre foyer fiscal ou non (perte d’une demi-part) et selon ses droits aux aides aux logements.

Revenu fiscal de référence du locataire soumis à un plafond réglementaire.

Location

Résidence principale du locataire.

Engagement de location pendant une durée minimale de 6 ans (prorogation de 2 périodes de 3 ans possible sans incidence sur les taux de réduction d’impôts).

Loyer plafonné par décret.

Location obligatoire dans l’année suivant l’achèvement ou l’acquisition du logement.

La Loi Pinel est donc un dispositif aussi populaire que complexe, et la nécessité d’être accompagné par notre cabinet de gestion de patrimoine à Toulouse est fortement recommandée : nous sommes tous diplômés en Gestion de Patrimoine et sauront vous conseiller les meilleurs investissements.

Frais de gestion

Dans le cas où le bien immobilier est géré par une société de gestion immobilière, les frais engagés sont déductibles dans la limite du montant des loyers annuels.

Intérêts d’emprunt

Il est recommandé de financer la totalité de l’investissement avec un organisme bancaire afin d’optimiser la fiscalité des revenus fonciers, par la déductibilité des intérêts d’emprunt. Optez pour un différé d’amortissement jusqu’à la livraison et commencez à rembourser les intérêts de crédit lorsque le logement est mis en location. Les loyers remboursent en partie le crédit.

Assurances

Le risque zéro n’existe pas. De nombreuses assurances couvrent le risque des éventuels loyers impayés, détérioration, frais juridiques, et absence de locataires. Ces assurances sont déductibles du revenu foncier. Il est donc judicieux de se protéger !

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La loi Pinel à Toulouse

Investir dans l’immobilier à Toulouse en payant moins d’impôts